11.2%
ROI · Base Case, год
True Real Estate · Investment Offer
Lyvin Melasti Villas — Виллы A7 / A8 / A9
Дизайнерские 1-спальные виллы с приватным инфинити-бассейном · Мелasti, южный Букит · 151 м² · leasehold 37+50 лет · вторая очередь, закрытый старт продаж · сдача Q4 2028
Investment summary
Суть оффера
Дизайнерская 1-спальная вилла 151 м² с приватным инфинити-бассейном в комплексе Lyvin Melasti Villas — Мелasti, южный Букит, вторая очередь проекта (виллы A7, A8, A9). Точка входа $539,601 (~$3,574/м² по общей площади). Первый взнос от 30%, рассрочка до сдачи Q4 2028.
Комплекс уже частично введён в эксплуатацию — не голый котлован: запуск июль 2025, первая очередь принимает гостей и приносит арендный доход. По финмодели застройщика (Base Case), ROI составляет 11.2% годовых в среднем за первые 5 лет, чистая прибыль инвестора за 5 лет — $302,890. Управляет объектом сам застройщик — Lyvin Properties.
Lyvin Properties · условия покупки
Условия оплаты
Гибкая рассрочка до завершения строительства — стандартные условия застройщика, не эксклюзивная программа True Real Estate.
30%
Первоначальный взнос
↻
Рассрочка помесячно или поквартально до Q4 2028
SWIFT
EUR / USD / IDR или криптовалюта
$2,000
Возвратное бронирование на 10 дней
Индивидуальный график платежей — под конкретный кэшфлоу инвестора, по согласованию с застройщиком.
Ключевые преимущества
- Вторая очередь проекта — комплекс уже частично работает и приносит доход, не старт с нуля
- Мелasti — один из самых ограниченных и престижных участков южного Букита: рядом Bvlgari, Six Senses, Alila Villas, Karma Kandara
- Приватный инфинити-бассейн на террасе каждой виллы
- Инфраструктура: ближневосточный ресторан, панорамный бар, бассейн 25 м, спа, тренажёрный зал
- Leasehold 37 лет + приоритетное право продления на 50 — всего 87 лет (согласовано между источниками застройщика)
- УК — сам застройщик Lyvin Properties. Рейтинги по собственным данным: Google Maps 4.95, Airbnb 4.97 (400+ отзывов, статус Superhost), Booking.com 9.6, Agoda 9.7, Tripadvisor 5.0
- 2 награды GROHE Asia Pacific Hotel Awards 2026–2027, 27 публикаций в travel-медиа с августа 2025 (~281,000 охвата)
- Первый взнос от 30%, гибкая рассрочка, оплата SWIFT или криптовалютой
Материалы и ссылки
Экстерьер и территория комплекса
Нажмите на плитку, чтобы открыть и листать
Интерьер и бассейн виллы
Нажмите на плитку, чтобы открыть и листать
Стиль Japandi — японский минимализм + скандинавский комфорт. Минимум пластика в интерьере.
Виллы A7 / A8 / A9 и планировка
Вилла A7-A9
One-Bedroom · частичный вид на океан
$539,601
Цена (вторая очередь)
151 м²
Площадь общая
83 + 68 м²
Постройка + бассейн/терраса
37+50 лет
Leasehold + продление
Финмодель · Base Case
5-летний прогноз застройщика
11.2%
ROI, среднегодовой
$465
ADR Y2-Y5 (среднее)
70%
Загрузка Y2-Y5 (среднее)
Планировка виллы A7 / A8 / A9
1 спальня с ванной комнатой и рабочей зоной, просторная гостиная с кухней и зоной отдыха, на террасе — частный инфинити-бассейн.
Финансовая модель · Base Case, 5 лет
Прогноз прибыли по годам (Base Case)
| Год | Выручка | Расходы | Опер. прибыль | Налог 10% | Чистый доход |
|---|---|---|---|---|---|
| Y1 | $85,541 | $41,231 | $44,310 | $4,431 | $39,879 |
| Y2 | $118,808 | $55,840 | $62,968 | $6,297 | $56,671 |
| Y3 | $130,688 | $61,423 | $69,265 | $6,926 | $62,338 |
| Y4 | $143,757 | $67,566 | $76,191 | $7,619 | $68,572 |
| Y5 | $158,133 | $74,322 | $83,810 | $8,381 | $75,429 |
| Итого 5 лет | $636,927 | $300,382 | $336,545 | $33,654 | $302,890 |
ROI (среднегодовой) · 11.2% от цены $539,601 · срок окупаемости ≈ 8.9 лет
- Расходы = операционные (15%) + доля управляющей компании (20%) + агентская комиссия Airbnb/Booking (12%)
- Рост ADR — 10% в год начиная с 3-го года
- Налог на дивиденды инвестора — 10%
Worst / Best Case по той же модели (пересчитано на цену $539,601, метод расчёта — как у застройщика): ROI от 10.0% (Worst) до 12.4% (Best). Полные вводные worst/best — в финмодели по ссылке выше.
Источник: финансовая модель застройщика «Melasti A7-A9 (RUS_Basic, 15.10.25).xlsx» (Google Drive) + презентация «NEW VILLAS_BROKERS_RU.pdf», прогноз застройщика, не независимая проверка.
Факт по комплексу за 3-4 кв. 2025 (для сравнения, не по A7-A9)
| Тип виллы | Загрузка факт | ADR факт | Загрузка цель 2027 | ADR цель 2027 |
|---|---|---|---|---|
| 2-спальные | 53% | $297 | 74% | $600 |
| 4-спальные | 53% | $428 | 74% | $850 |
Это факт по 2- и 4-спальным виллам комплекса в режиме soft opening (скидка 50% на тариф) — НЕ по виллам A7-A9 (1-спальные), у которых отдельная финмодель выше. Приведено только для общего ощущения траектории проекта от старта к целевым показателям.
Детали проекта
Локация · Мелasti (южный Букит)
Мелasti — южное побережье полуострова Букит, один из самых ограниченных и престижных участков Бали:
- Открытые океанские панорамы, скалистые пляжи, концентрация мировых резортов
- До пляжа Melasti — ~7 минут, до главной дороги — ~5 минут
- Рядом: пляж-клуб Savaya, рестораны премиум-уровня
- По соседству — Bvlgari Resort, Six Senses, Alila Villas, Karma Kandara
Комплекс Lyvin Melasti
Масштаб
территория
3.2 га
Площадь комплекса
32 виллы + 20 апартаментов
Формат (по презентации второй очереди)
Расположение
рельеф
На холме
Граница каньона и тропического леса
Ресторан + спа
На территории
Единая система управления всеми объектами комплекса — под УК застройщика.
Мастер-план · юниты линии A/F/G
| Юнит | Спален | Цена | Статус |
|---|---|---|---|
| Виллы A7-A9 | 1 | $539,601 | в продаже |
| Виллы F1, F4 | 2 | $674,000 | — |
| Виллы F2, F3 | 2 | $710,000 | — |
| Виллы G1, G2 | 2 | $640,000 | — |
| Виллы G3, G4 | 2 | $609,000 | — |
Все юниты — сдача Q4 2028. Остальные линии — для рыночного контекста цены за формат внутри того же комплекса.
Застройщик · Lyvin Properties
Рейтинги (по данным застройщика)
не проверено независимо на Booking
4.95
Google Maps
4.97 · 400+
Airbnb, Superhost
9.6
Booking.com
9.7
Agoda
Признание
награды, медиа, портфель
2 награды
GROHE Asia Pacific Hotel Awards 2026–2027
27 публикаций
С августа 2025, ~281,000 охвата
22,000 м²
Реализованный портфель, 4 проекта (ASAI Village, Lyvin Bingin, Lyvin Berawa, Lyvin Melasti)
Lyvin Properties — бутик-девелопер и оператор на Бали (8+ лет на рынке), полностью интегрированная модель (застройка + управление). Основатели — Александр и Виктория Соковых. Земля категории «pink zone» (W — Pariwisata), разрешена для краткосрочной аренды.
Оговорка по данным и юридическая проверка
Цена уточнена и подтверждена владельцем задачи (Антон, 2026-07-30): более ранняя версия материалов застройщика указывала $490,000, презентация второй очереди — $539,601. На сайте используется $539,601 с ROI 11.2%, пересчитанным под эту цену.
Lyvin Properties не входит в текущий whitelist застройщиков True Real Estate. Полная Авторская проверка (140+ пунктов: земля/PBG, финансовая устойчивость, качество строительства, репутация, условия УК) по этому проекту не проводилась. Материалы сайта — из презентации и финмодели застройщика, это не результат независимого due diligence. Юридические документы (сертификаты земли, PBG, договоры аренды) — запросить у застройщика напрямую перед подписанием.
Контакты
Персональная консультация
True Real Estate · Lyvin Melasti Villas, Виллы A7/A8/A9 · инвестиционный оффер. Источники — презентация застройщика «NEW VILLAS_BROKERS_RU.pdf» и финансовая модель «Melasti A7-A9 (RUS_Basic, 15.10.25).xlsx» (Google Drive), снято 2026-07-30. Цена $539,601 и ROI 11.2% подтверждены заказчиком 2026-07-30 (вторая очередь продаж, обновление цены против более ранней версии материалов застройщика). Lyvin Properties не в whitelist True Real Estate, полная Авторская проверка не проводилась.